경매절차를 잘 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산해라.

경매는 변수가 매우 많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소, 변경, 연기될 충분한 가능성이 있고, 세입자의 대위변제로 대항력이 없었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게 될 수 있다. 특히 세입자의 항고, 명도소송, 강제집행 등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다.

현장답사는 필수다.

반드시 현장을 답사해 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부를 면밀히 분석해야 한다. 또한 현장 방문 전 부동산등기부등본과 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 필요서류를 발급 받아 사실이 일치하는지 검토해야 한다.

가격에 연연하지 말자.

‘경매물건은 싸야 한다’는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 연연해서는 안 된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위 내에서 입찰금액을 넉넉히 쓸 수 있다.

입찰장에서 사소한 실수에 주의해라.

입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수에 주의하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰해야 한다. 또한 입찰당일 경쟁을 의식해 자칫 높은 가격을 써낼 수 있다. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 한다.

보이지 않는 함정을 주의해야 한다.

등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있다. 또한 세입자의 전입여부는 동사무소에 가서 확인해 보면 알 수 있다. 그러나 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안 되는 것이 있다. 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등이 그런 것이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰 이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 반드시 파악해야 한다. 미납된 관리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 실사를 해야만 알 수 있으며 의심의 여지가 있을 때 전문가의 도움을 얻도록 한다.

소유권이 완전히 나에게 넘어 오기 전까지 방심은 금물.

경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 모든 것이 끝나는 것은 아니다. 법적인 소유권을 취득했다고 해서 안심하지 말고 최종적으로 집열쇠까지 완전히 넘겨받아야만 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의 해야 한다. 특히 잔금을 치르기 전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해 관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수도 있다.

법원경매물건의 특성을 이해해라.

경매물건의 가장 큰 장점은 가격이 저렴하다는 데 있다. 최초경매가에서 한번 유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있다. 그러나 법원경매물건은 채권, 채무관계가 복잡하게 얽혀 최종적으로 소유자의 의사와 상관없이 법원에서 강제 매각되는 물건인 만큼 소유자와 세입자의 명도 저항이 있을 가능성이 있다. 따라서 이에 대한 충분한 대책을 가지고 입찰에 응해야 한다.

가격에 속지말자.

법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가사에서 산정한 최초 경매 가격이다. 가격평가 후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건속성 상 가격평가시점과 현재시점과의 가격차이가 상당히 클 수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사해야 한다.

권리분석을 철저히 해야 한다.

권리분석은 법원경매물건 투자 성공의 첫걸음이다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용돼 경락인으로서 매우 큰 부담이 될 수 있다. 최선순위 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못 받게 되는 경우 임차보증금은 고스란히 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있다.

구체적인 자금계획을 세워야 한다.

경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있다. 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5% 정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다.