거시적인 분석을 하여야한다. 확장되고 있는 동네, 발전되고 있는 곳의 상권에 투자하여야한다. 좋은 상가가 나왔다고 생각하면 반경 1km이내를 충분히 분석하도록 하여야한다. 고정인구와 가구 수, 구매력, 업종분포, 교통망, 중심지역 등이 조사되어야한다. 유동인구에 대한 조사도 필수 항목이다. 요일별, 시간대별, 연령별, 성별의 조사까지 끝나면 대충 그림이 나온다.
택지지구는 반드시 상업지역비율을 따져볼 것. 신도시, 택지지구는 도시계획에 의해 아파트지구 면적과 공원면적, 학교 및 관공서면적, 상업지역을 구분해 놨다. 상업지역 면적이 큰 택지지구 내의 상가는 일단 공실이 날 가능성이 높다. 대표 신도시의 상업용지비율을 살펴보면 분당 8.5%, 일산 8%, 평촌 5%, 죽전 6.8%, 동백 3.5%, 동탄 3.9%, 고양지축 2.9%, 파주교하 0.8%, 고양 중동 1.15% 정도이다.
적정 상업용지 비율은 3.5%다. 상업용지비율이 너무 작거나 너무 커도 좋지 않다. 상업용지 비율로 보면 동백이나 동탄이 투자적정규모를 가지고 있다.
지하철역, 버스정류장 인근의 상가가 좋다
. 지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 투자할만한 지역이다. 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖췄기 때문이다. 단, 지하철역이 활성화된 지역이어야 한다. 버스정류장도 독점력을 가진 지역이 좋다. 활성화된 지하철역이나 버스정류장 근처에는 노점상이 선다. 노점상이 서있는 지역의 상가는 차라리 안전하다. 지하철역도 환승역이 좋고 버스정류장도 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다.
완벽한 평지에 있는 상가
. 상가 또한 완벽한 평지에 있는 것이 좋다. 경사지거나 아래로 흐르는 상가는 좋지 않다. 천천히 걷다보면 상가에 이르는 동선이 좋은 상가는 평지상가이다. 상업지역 면적의 비율보다 훨씬 먼저 따져보아야 하는 것이 평지인가 하는 점이다. 고양시 풍동, 파주교하 등은 상업면적이 적어서 좋지만 경사지에 위치한 흐르는 상가라는 것이 약점이다.
공실상가는 안 가진 것만 못하다
. 상가의 적은 공실이다. 공실상가를 가졌다는 것은 애물단지를 가진 것이다. 재산세와 관리비로 재산이 디스카운트되기 시작한다. 상가를 고를 때 가장 염두에 두어야하는 것이 공실 가능성이다. 상가 대부분이 텅 비어져 있는 상가는 아무리 싸도 사서는 안 된다. 상가의 대부분이 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어올 만한 업종이 예상되는 상가, 그런 상가가 좋다. 임대라고 붙여놓으면 며칠 내에 임차인이 찾아오는 그런 상가를 찾아보자
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네모반듯한 평면을 가진 상가
. 상가의 평면 또한 상가투자의 성패를 좌우한다. 자기 점포만의 전용출입구를 필수적으로 가지고 있어야하고 평면은 네모반듯할수록 좋다. 평면은 직사각형과 정사각형의 중간 형태이어야 한다. 라운드, 삼각형의 상가는 활용도가 떨어진다. 상가의 배치나 진출입 동선이 자유로워야 한다.
적정규모와 높은 전용율을 가진 상가
. 적당한 상가크기를 가지고 있는 것이 임대와 향후매도에 유리하다. 이전측면에서는 초소형상가와 대형 상가가 오히려 불편하다. 적정크기란 1층은 전용면적으로 10평에서 15평이다. 2층은 25평~30평정도이고 3층은 40~50평정도가 좋다. 층별 용도가 다른 이유이다. 또한 광장과 테라스 등 서비스 면적이나 활용공간이 클수록 좋다. 전면과 측면비율은 2:3정도이나 도로에 노출된 부위가 넓을수록 좋다. 입구는 좁고 속으로 깊은 상가는 좋지 않다. 적정 전용율은 단지 내 상가는 80%, 근린상가는 60%, 주상복합 55%, 테마상가는 35% 이상이어야 한다..
풍경이 있는 상가를 사라
상가도 명품시대다. 명품점이 들어선 거리는 분위기도 다르다. 가로수와 건물형태, 대중선호구역 등 조망권과 볼거리, 패션 등 독특한 개성이 있는 지역의 특색 있는 상가가 투자가치가 있다. 더불어 쉽게 눈에 뜨이는 노출성 있는 상가면 더욱 좋다.
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고정고객이 있는 상가가 좋다
. 대학교, 대기업, 대형교회, 아파트단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋다. 포진한 고정고객이 쉽게 접근할 수 있는 접근성 좋은 지역에 위치한 상가를 사라. 단, 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높아 야간이나 주말이면 썰렁해지는 그런 상가는 피해야한다.
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상가도 브랜드 시대
. 상가도 건축물이며 어느 회사가 설계하고 시공했는가에 따라서 활용성이 차이가 난다. 도면을 꼼꼼히 살펴보아야한다. 설계회사와 시공회사의 인지도도 따져보아야 한다. 통계에 의하면 디자인, 설비, 공간배치에 있어 고급 브랜드의 시공사가 만든 상품이 훨씬 우월했다. 또한 상가가 부속물일 경우 주건물의 인지도와 향후 발전성도 살펴봐야 한다.
1000세대 이상의 단지 내 상가로 전체 점포의 수가 15개를 넘지 않아야한다
. 300가구 미만의 단지 내 상가는 활성화되기 힘들고 500세대 미만의 단지 내 상가는 세탁소, 부동산, 슈퍼, 베이커리, 치킨 집 등 소수의 업종만 살아남을 수 있다. 1,000세대 이상의 상가는 비교적 안전하며 2,000세대 이상의 상가는 매력적이다. 3,000세대 이상의 상가는 아주 좋지만 상대적으로 위험하다.
시행사가 대형 쇼핑몰을 계획하거나 아파트 단지를 타겟으로 대형 상가건물이 아파트 주변에 들어올 가능성이 높기 때문이다.
사람들이 이동하는 길목에 위치하여야한다
. 가구 수가 많다고 무조건 영업이 잘 되는 것은 아니다. 상가가 위치한 곳에 따라서 전체 아파트 세대수의 절반만 고객이 될 수도 있고, 상가가 속한 아파트뿐만 아니라 인근 아파트 거주자도 고객이 될 수 있다. 이것을 접근성과 가시권이라 부른다. 따라서 정문상가, 후문상가 등의 기준보다 더 세밀히 따져봐야 하는 것은 사람들이 이동하는 길목을 살피는 것이 좋다. 울타리와 쪽문, 샛길 등도 자세히 살펴보면 서서히 감이 온다. 도로를 끼고 있고 아파트를 배후에 둔 노면의 단지 내 상가를 사야한다.
아파트 단지의 평형대는 25평, 33평이 많은 곳이 유리하다
. 10평대 아파트가 포진한 상가는 장사가 안 된다. 40평형, 50평형, 60평형이 많은 상가도 그렇다. 초소형 평수는 구매력이 떨어지고 대형평수 거주민들은 멀더라도 차를 타고 상업화된 지역으로 나가려고 한다. 단지상가를 이용하는 평수는 25평, 33평형이다.
인근에 경쟁상가, 대형할인점이 없어야 좋다
. 대형할인점은 단지 내 상가의 적이다. 일단 먹거리, 생필품 관련 업종이 타격을 입는다. 비디오, 안경점, 꽃집 등 근린생활시설도 잠식당한다. 인근에 대형할인점이 있다면 그 상가는 업종제한을 받는다.
임대 놓을 업종을 미리 정해야한다
. 단지 내 상가를 살 때는 임대 놓을 업종을 미리 예상해야한다. ‘아무거나’라는 것은 투자자의 자세로서 좋지 않다. 어느 업종을 얼마에 유치하느냐가 상가의 가격을 형성하기 때문이다. 상가를 사고 나면 적극적으로 예상한 업종의 마케팅에 나서야한다. 프랜차이즈 본사나 은행, 커피전문점 등은 모두 점포개발팀을 두고 있으며 병원, 한의원 등도 그에 해당하는 커뮤니티, 전용사이트가 만들어져 있다.
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지하층이 없는 상가가 좋다
. 단지 내 상가의 적정 연면적은 세대당 0.5평 이하다. 1000세대면 상가전체 연면적은 500평 이하여야 한다. 상가자체의 연면적을 줄이고 공실 위험성을 없애 상가를 활서와 시키기 위해서다. 요즈음 단지 내 상가는 지하층을 잘 만들지 않는다. 동선도 불편하고, 지하층에 상가가 있는 것이 지상층 상가에 별로 좋은 영향을 주지 않기 때문이다. 이왕이면 지하층 상가가 없는 아파트 단지 상가를 사는 것이 좋고 지하층 상가가 있다면 사지 않는 것이 좋다.
새 아파트 단지 상가가 좋다
. 새 아파트 단지 상가가 임대 놓기 수월하다. 권리금이 없으므로 임차인들이 많이 찾아오고 새 상가이기에 선호도도 높다. 새 상가가 종래상가보다 전용율도 높으며 화장실 등 부대시설도 깨끗하고 천정고도 높다. 위치나 규모, 공용면적, 설계 면에서도 종래의 상가보다는 과학적으로 업그레이드되어 있다. 오래된 상가라면 재건축 시점과 대지지분을 파악하고 향후 변화는 예측해야 한다.
주변에 빈터가 없어야 한다
주변에 넓은 공지가 있으면 그곳에 대형건물이 지어지고 그 건물이 상업용 건물이면 기존 상가의 상권을 잠식할 것이다. 주변에 빈 땅이 있다면 그 땅의 용도를 파악해야 한다. 교회부지나 관공서, 그린벨트라면 괜찮지만 상업용지, 근린생활용지라면 그 곳에 상가건물이 들어설 각오를 해야 한다.
초보자는 1층에 임대가 맞춰져 있는 상가가 안전하다
. 초보자는 1층에 임대가 놓여져 있는 안정된 상가를 사라고 권하고 싶다. 이왕이면 코너상가가 좋고 업종도 약국이나 커피전문점, 베이커리, 24시간 편의점 등 사업적 위험이 적은 업종이 좋겠다. 월세가 높다고 1층에 7, 8개가 포진한 입주시점의 부동산중개업소가 들어올 상가를 사는 것은 위험한 선택이다.
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계약과 동시에 구청신고와 사업자등록은 필수
. 상가투자를 할 때는 자금계획을 명확히 세워야 한다. 계약금, 중도금, 잔금 스케줄을 꼼꼼히 따져봐야 하며 임대보증금을 받아서 잔금을 내려한다면 임대여부에 따라 차질을 빚을 수도 있다. 부동산투기억제조치로 매매계약체결 직후에는 구청에 실거래가격으로 부동산거래신고를 하여야하고 세무서에는 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 일반사업자로 내야 부가세 환급을 받을 수 있다.
IMF 이후 잘나가는 아이템인 제과, 도너츠, 아이스크림, 캐쥬얼 브랜드, 스포츠 브랜드, 테이크아웃, 주얼리 전문점, 샌드위치 등 유명 브
랜드도 점포개발 성공률이 50% 안팎이라는 것이다. 더욱이 프랜차이즈 가맹점의 평균적인 점포개발 성공률은 30~20%라는 사실에 위안
을 받아야 되지 않을까? 심지어 점포개발 성공률이 0%에 가까운 프랜차이즈도 있다는 것을 안다면 부담보다는 좀더 사명감을 갖고 실무에 임해야 할 것이다. 이른바 유명상권 증후군, 요지 증후군에 시달리는 점포개발 담당자들의 어려움을 다소나마 해결하기 위해 점포개발의 기본이라 할 수 있
는 몇 가지를 우선적으로 살펴보자.
시장에 대한 두려움에서 벗어나야 한다
사회 초년병 시절 선배로부터 “산짐승이 어딘들 못 가고 무슨
짓인들 못 하겠냐”는 이야기를 들은 적이 있다. 이 분은 사람을 ‘산짐승’이라고 표현했다. 사회 생활 15년 만에 깨달은 사실이란다. 절대로
사람은 믿을 만한 존재가 아니라고 했다. 다만 세상을 살아가는 데 외롭지 않게 서로 위로하고 서로 보완하며 살 뿐이라고 했다. 창업시장도 사람이
만들어 낸다. 프랜차이즈 시장도 사람이 만들어 낸다. 남이 할 수 있다면 나도 할 수 있다. 내가 두려워 한다면 남도 두려워 한다. 무엇보다도
두려움을 버려라. 시장에 대한 두려움, 고객에 대한 두려움, 능력에 대한 두려움, 경쟁에 대한 두려움들을 훌훌 벗어 버려야 한다. 그래도
두려움이 가시지 않는다면 산짐승만의 감정이라고 치부해 버리자.
창업자의 친구가 되어야 한다.
절친한 친구에게
못 할 말이 없고 못 해줄 것이 없다. 충고도 아끼지 않을 수 있고 애정과 관심을 쏟는다. 이미 나와 같은 존재로 인정하게 되는 것이다. 때로
너무나 잘못된 행동을 할 때 힘껏 주먹을 날릴 수도 있는 친구가 된다면, 그렇게 느껴지기만 한다면 점포개발의 보이지 않는 강력한 실패 요인을
제거할 수 있다.
투자 예산에 대한 부담을 갖지 말라
본사의 직영 점포든 가맹점주의 점포든
투자 여력의 정도와 투자금액은 알아야겠지만, 예산은 증감돨 수 있다는 것을 기억하자. 고객은 말한다. 좋기만 하다면 예산을 더 쓸 수 있다고.
그러나 만일 그렇지 않다면 다음을 생각해야 하니 남겨야 한다고. 투자금액은 얼마다 하고 정하는 발주자의 내심을 파악할 수 있다면, 그 속마음의
투자 예산이 입술에서 떨어진 투자 예산보다 훨씬 믿을 만하다.
신발을 아끼지 말아라.
자신이 엉덩이가 무겁다면
절대로 점포개발을 담당해서는 안 된다. 개인에게도 낭비, 기업에도 낭비, 국가적으로 낭비다. 무엇보다 발로 뛰면서 가치를 찾아내야 한다. 앉아
있는 점포개발 담당자들에게 쏟아지는 대부분의 정보는 가치 없는 것들이다.
인간적인 허울을 벗어라.
전쟁터에서 군인은 인격적으로 싸우지 않는다. 적에 대해서는 인간적으로 어떻게 죽일지 고민하지 않는다. 다만 동지라면 생명을 걸고
구하는 법이다. 인간적 한계는 양심을 난도질하기 일쑤이다. 내 고객을 보호하기 위해 어떤 일도 마다하지 말아야 한다. 그렇다고 이익만 생각하지
말아라. 작전이 우선이고 때로는 담당자가 작은 도구에 불과할 뿐이다. 인간적으로 자신을 아끼지 말아라.
지원팀을 확보하라.
고아와 같이 버려지는 실무자가 되지 않는다면 반드시 잘나가는 기업에 스카우트될 것이다. 조직을 만들어야 빨리 그리고 굳건히
살아남는 법이다. 영화 ‘투캅스 2’를 보면서 박중훈이 김보성에게 자기의 역량을 과시할 때 신축중인 건물에서 사람들을 한 줄로 죽 세워 놓고
정보를 캐묻거나 정보를 알아오라고 지시하는 등 자기 입안의 혀 같은 조직을 가지고 사건을 해결해 나가는 모습에 전율까지 일었다. 실무자라면
반드시 자기를 지지할 수 있는 세력을 가져야 한다. 어떤 아이템, 어떤 브랜드 본사의 팀장이 되어도 자유롭게 실력을 발휘할 수 있으려면 말이다.
실력 있는 컨설팅 조직을 확보하는 것은 점포개발 시장에서 살아남을 수 있는 가장 지혜로운 방법이며 자기의 실력을 향상시킬 수 있는 최적의
지름길이다.
현재를 지워 버려라. 그리고 그림을 그려보라.
상권의 현재를 지워서 새로운 그림으로 볼 줄
알아야 한다. 지금 정육점을 하고 있는 점포도 유명 브랜드, 유명 테이크아웃 커피점으로 성공할 수 있다. 소위 폼나는 점포라서 개발했다가 낭패를
보는 경우가 없었던가? 고객의 동선을 고려하여 그림을 그려보고 연구하라
아직 성공하지 못했을 뿐이라는 것을 기억하자.
전쟁은 작은 규모의 단 한 번 전투로 승패가 갈리지 않는다. 전투는 실패했지만, 끝내 전쟁을 승리할 수 있다는 확신을 가져라. 한
번의 실패가 영원한 것은 아니다. 일이 진짜 어렵다는 투정이나 주저앉아 자기를 비하시키지 말고 지금 당장 일어서라.
처음에는 아메바 나중에는 불가사리가 되라.
실무에 임하다 보면 처음에는 멋모르고 덤비더라도 무조건 대시하자. 세포분열을 하듯
열심히 노력해서 점포를 만들어 내라. 그리고 한 번 확보된 것은 반드시 지켜라. 나중에는 불가사리처럼 유력 상권에 폐점한 점포를 반드시
복원시켜라. 목숨을 다해 상권을 사수해야 한다.
마지막까지 책임져라.
한 번 개발한 점포는 물론 아이템과
고객에 대해서 마지막까지 책임져라. 책임을 진다고 해서 능력의 한계를 벗어난 일을 하라는 것은 아니다. 다만, 지속적으로 실력을 쌓고 한 번
했던 실수를 반복하지 않겠다는 자세가 중요하다. 점포개발 실무자라면 신체적으로 정신적으로 다른 일을 하는 그 누구보다도 강인해야
한다.
선임대 상가는 공실 발생에 따른 손실을 막을 수 있어 안정적인 투자처를 찾는 사람들에게 인기가 높다.
하지만 선임대 상가라고 해서 전부 믿을 수 있는 것은 아니다. 선임대를 약속하고 분양하는 일종의 사기 영업의 한 행태가 있는데 이를 속칭 ‘가라 임대차 계약’이라 한다.
‘가라 임대차 계약’은 영업사원의 영업 이익이 ‘가라 임대차 계약’ 작성에 투입된 금액을 상회하는데서 발생하는 영업기교다.
영업사원이 하나의 상가를 분양했을 때 받는 수수료가 1000만원이라고 하고 선임대 계약을 체결의 계약금이 500만원이라고 가정할 경우 분양영업사원이 제3의 인물을 내세워 계약금 500만원에 선임대계약을 체결하고 입점이 다가오면 계약을 파기하게 된다.
수분양자는 계약금 500만원을 받게 되지만 기대했던 빨리 새로운 임차인을 구하지 못한다면 정기적인 임대료와 보증금을 받을 수 없어 투자금 운용이나 수익률에 큰 타격을 입게 된다.
이런 가라 임대차 계약은 선임대 계약을 체결할 경우 입주기간까지 남겨진 기간이 길어 임차계약금이 적다는 점을 이용한 사기라고 할 수 있다.
임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인
선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인하는 방법이다. 계약의 주체가 분양영업사원이라면 ‘가라 선임대’ 작전일 가능성이 크다.
본래 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 원칙이지만 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 소유권에 대한 등기 표현이 모호하다하더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 하기 때문이다.
계약금이 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 확인.
해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하고 있는지 아니면 시행사가 보관하고 있는지 여부를 확인해야한다. 만일 영업담당자가 보관하고 있다면 이 역시 ‘가라계약서’ 작성에 의한 작전일 가능성이 많다.
특히 계약금이 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 확인하는 것이 좋다. 정상적인 선임대계약이었다면 계약금 송금은 의당 계약의 주체인 시행사 통장으로 입금됐어야 정상이기 때문이다.
임차인과 대면해 임차의지를 확인
선임대 임차인과 대면해 임차의지를 확인해야 한다. 이때 해당임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해두는 것이 좋다. 임차인의 경우 신규 초보창업자일 수도 있으나 과거 창업경력이 있다면 얼마간 안전장치가 될 수 있다.
특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인.
약국과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인하는 것도 방법이다. 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당임차인의 자격여부 확인을 통해두면 어느 정도 안전장치가 되는 셈이다.
보증금 계약금의 비중이 높은게 좋다.
보증금 계약금의 비중이 지나치게 작다면 이런 선임대 계약을 깊게 신뢰하지 마라. 보증금 계약금의 비중이 상당한 수준이라면 영업담당자가 속칭 ‘가라 선임대’를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해예방이 될 수 있다.
[2011.02]
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