총건립세대중 일반분양분의 비율이 높은 지역을 선택하라.
건립세대에 비해 조합원이 적어 일반분양이 많으면 사업이익이 커서조합원의부담이 줄어든다.

재개발지분 구입목적을 분명히 하라.
투자목적이라면 사업초기에 지분을 구입하는게 유리하고 입주목적이라면평가액과 비례율이 공개된 막차지역을 선택하라.

투자시점을 잘 선택하라.
지분의 시세는 통상 철거 90%시점(평가액 공개되기 전)에서 정점에이르렀다가평가액과 비례율이 공개되면서 하락하는 경향이 있다.

시공사 및 차후 이주비 지급액에 따라 구역의 지분시세가 달라진다.
지분시세는시공사에 따라 편차가 있으며 이주비도 상당히 큰 편차를보이고있다.

재개발사업은 여유돈으로 투자하는 지혜가 필요하다.
재개발은 짧게는 5~8년, 길게는 20~30년이 소요되므로 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 보기 십상이다.

투자기간을 길게 잡고 여유있게 투자하라.
초기지역은 사업이 장기화될 수도 있으므로 단기간 소액차익을 노리거나장기간 묶어 두겠다는 마음으로 투자해야 한다.

권리분석을 철저히 하라.
재개발사업으로 철거가 거의 마무리된 지역에 투자할 때에는 사업초기보다더 세밀한 권리분석이 요구된다. 평형배정과 추가부담금이 곧 파악되는시기이기 때문이다. 감정가액순서대로 평형이 배정되므로 감정평가액에 관심을 기울여야 한다.

실입주를 염두에 두고 있는 투자자라면 반드시 비례율을 고려하라.
감정평가액이 똑같이 나왔더라도 비례율에 따라 추가부담금의 차이가 매우커진다. 비례율이 발표되기 전에는 감정평가액을 알고 있다 하더라도추가부담금이 더 있을 것으로 예상하고 있어야 투자에 실패하지 않는다.

녹지가 풍부하거나 상가등 편의시설이 많은 지역을 골라라.
그만큼 개발이익이 높아져 조합원에게 돌아가는 몫이 크다.

주변 지역 현황을 수시로 챙겨라.
소문난 잔치상에 먹을 것 없다고 최고의 거품시세로 거래되는 지역의 경우 추가부담까지 합하고 나면 입주후 시세보다 훨씬 비싸다.
특히 신문에 공개된 물건일수록 거품가로 거래되는 것이 많다. 초보자라면그 지역의 전문중개업소를 귀찮을 정도로 자주 찾아가 그 지역 현황부터 꼼꼼히 챙겨야 한다. 전문중개업소를 잘 알아두는 것이 투자의 지름길이라는 것을 명심하기바란다.

[2005.04]

입지조건 보다 현장데이터에 포커스를 맞춰라..

물론 입지조건도 훌륭하고 현장데이터까지 양호하다면 그야말로 황금의 투자처가 되겠지만 혹시라도 입지조건이 훌륭한 지역과 현장데이터가 양호한 지역사이에서 고민하는 투자자가 있다면 현장데이터가 양호한 지역이 유리하다. 재개발은 사업의 주인인 조합원이되어 그 사업을 진행함으로써 창출되는 이익을 공유하는 시스템으로서일반분양이 많다면 그만큼조합원의 이익도 커지기 때문이다. '묻지마 입지조건 투자'는 낭패를 볼 수 있지만 '묻지마 현장데이터 투자'는 높은 수익성의 보증수표라 할 수 있다.

희소성을 소유한 지역을 접근하라.

타고난 입지조건을 자랑하는 지역의 희소성은 리스크를 줄여주는 효과가 있다.
희소성의 위력은성수 뉴타운 예정지의 행보만 봐도 쉽게 알 수 있다. 한강변 성수동 재개발예정지는 3차뉴타운 탈락과 4차뉴타운 발표 보류라는 심각한 악재가 이어졌다. 하지만 시세가 떨어지기는 커녕오히려 강보합세로 꾸준히 상승하였고 매도자보다 매수희망자가 월등히 많은 매도자 우위시장이 여전히 형성되어 있다. 이것이 바로 희소성의 힘이다.
투자의 쏠림현상이 심화될 것으로 보여지므로 희소성의 가치는 시간이 갈수록 더더욱 높아질 것으로 예측되는 만큼 희소성이있는 지역이 미래의부동산투자의 키워드가 될 것이다.

인허가절차 진행이 덜 된 기초단계에서 매입하라.

1) 재개발예정지 ~ 조합설립인가: 투자자 권장
2) 조합설립인가 ~ 입주 : 실소유자 권장
투자의 목적으로 재개발을 접근한다면 아무런 인허가 절차가 거치지 않은 지역이 매력적이다.
인허가절차에 의해서 상승하는 재개발의 특성 때문이다.

소액투자자는 무조건 공동주택을 사라.

30평형대 아파트 진입을 노리는 소액투자자라면 대지 10평 미만의 공동주택이 유리하다.
재개발은 대지면적은 아무런 영향력을 발휘하지 못하고 토지의 효율성이라는 기준하에 평가가 이루어 지기 때문에 토지의 효율이 상대적으로 높은 공동주택(아파트, 빌라, 다세대)의 감정평가액이 단독주택(다가구, 구옥)에 비해 1.2배 ~ 2배정도 높다.

틈새시장인 쪼갠 지분을 사라.

< 쪼갠 지분 관련 법령 개정 핵심 사항 두 가지>

1) 원빌라(쪼개지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이먼저 30평형대아파트를 배정받고 잔여분이 있을 경우쪼갠 지분소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다.

2)같은 구역내에 두 개의 전환다세대가 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면 원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능-개정전에는 불가능.)
이 두가지는 재개발에서는 엄청난 파장효과를 가지고 있다.
그동안 쪼갠지분이 많았던 지역은 20평형대와 임대아파트를 많이 건립시켜야 했기 때문에 사업성이 현저히 떨어졌다. 이보다 더 큰 문제는 이로인해 사업속도에도 큰 지장을 초래하였다는 사실이다. 하지만이번 법개정으로 인해 이들 지역은 가장 큰 수혜를 입게 되었다.

<쪼갠 지분을 매입할 때 꼭 체크할 사항>

1) 건립세대와 조합원수

2)개발방식에 따른 의무평형비율

3) 원빌라의 시세 대비 쪼갠지분의 시세 비율 (50%~70%면 투자메리트가 뛰어나다.)

4) 2004년 이전에 쪼개진 지분인지의 여부 (2004년 이후라면 분양자격이 주어지지 않는다.)

건축허가제한 여부를 꼭 확인하라.

조합원수가 현저히 적은 지역이라도 건축허가가 제한되어 있지 않다면 조합원수는 기하급수적으로 늘어날 수 있다.
조합원수 - 건립세대 비율은 재개발 현장데이터의 키포인트로서이것의 안전장치인 건축허가제한여부가 소중한 재산권을 지켜주는 역할을 한다.

주택을 사라.

재개발 조합원 입주권은 전매가 자유로우며 양도세 과세 산정시 주택수에 상관없이 일반과세로

평지인 재개발지역을 주목하라.

대부분의 재개발지역은 구릉지를 상당수 포함하고 있지만, 100% 평지로 구성된 재개발지역은 도시기반시설의 설치가 양호하고 건립세대를 더욱 증가시킬 수 있는 메리트를 취할 수 있다. 또한 구릉지에 비해 평지인 지역의 감정평가액이 상대적으로 높게 나타난다.

사업부지가 넓은 재개발지역을 선택하라.

사업부지가 넓은 재개발지역은대단지를 지을 수 있다는 메리트 뿐만 아니라학교, 상가 등의 생활편의시설이 제대로 갖춰질 수 있어서 커뮤니티의 질을 향상 시킬 수 있다.

전문가와 계약하라.

재개발은 투자의 목적이든 실수요자의 목적이든 인허가절차가 진행됨에 따라 그때그때 대처할 수 있는 임기응변 능력이 굉장히 중요하다. 하지만 계약한 중개업소가 재개발에 대한 전문적 지식이 떨어지거나 폐업하고 사라진상태라면 민감한 시기에 적당한 임기응변 능력을 발휘할 수가 없어 낭패를 볼 수가 있다..
재개발 투자는 3년~5년 정도가 필요한 중장기 투자의 형태로서 이에 따른 조언자및 의지처의 비중이 굉장히 높다. 나의 남편과 아내처럼 모든 것을 믿고 맡길 수 있는신뢰성 있는 전문가와 친분을 만드는 것이 중요하다.

[2007.11]