입지여건은 기본
역세권은 임차수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다. 주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔의 경우 역세권과 비역세권의 차이는 입주 후에 수요창출과 수익성에서 엄청나게 다른 결과를 가져오며, 가능하면 조금 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이 좋다.

시설내 기본제공 품목을 살펴라
풀 퍼니시드 시스템이라 하여 주거에 필요한 기본시설(주방기구.세탁기.냉장고.에어컨 등)을 완벽히 갖추어 제공하는 경우가 많다. 그러나 모델하우스내에 전시품목이라는 명칭이 붙어있는 시설은 기본 제공품목이 아니라는 점을 명심하고 눈앞에 전시되어 있는데로 믿어서는 안된다. 월세수요자는 생활수준은 하이클라스이면서 짧은기간에 이동하는 경향이 높으므로 입주시에 드는 생활가구 부담을 줄여주면 월 임대료를 더 받을 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 임차인이 필요한 생활가구나 기구등이 기본적으로 제공되는 것이 임대료를 높게 받을 수 있다.

소형평형이 유리
오피스텔은 전세 수요가 아파트보다 적은 게 단점이나 독신직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행 금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다. 큰 평형은 실거주자 외에 찾는 사람이 없는 반면 소형 평형은 입지만 괜찮으면 수요가 많다. 또한 환금성도 유리하다.

꾸준한 관리가 관건
투자 상품은 어느 정도 수익성이 확보되더라도 꾸준한 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 임대를 보장해주는 시스템이 중요하다. 상품만 팔고 시설.임대관리를 소홀히 할 경우 소형 주거시설은 쉽사리 슬럼화해 갈수록 임대수익이 나빠지기 때문이다.

관리비도 따져봐야 한다.
관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미친다. 관리비의 대부분을 차지하는 냉난방방식은 일반적으로 개별 냉난방이 관리비 절감하기가 쉬운편이다. 다만, 개별냉방은 중앙난방보다 효율이 확실히 높으나, 난방의 경우 거주비중이 높은 건물일 경우에는 중앙난방만큼의 온도를 유지하는 개별난방은 비용이 더 드는 경우가 많다. 개별난방이므로 개인적 취향에 따라 아껴쓰면 비용을 줄일 수 있으므로 비용이 절약되는 것으로 알려져 있다.

회전율이 짧은 곳을 골라라
회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 위치와 지역성에 따라 임대인 우위인가, 임차인 우위인가 분별하여야 한다.

편의시설과 부대시설을 따져라.
비즈니스 지원실, 휘트니스센터, 레스토랑, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설의 정도에 따라 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아지는 경우가 많다. 임차인 생활편의를 위해 제공되는 편의시설과 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에 많은 영향을 미친다.

분양가가 싼 층을 선택하라
요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는게 유리하다. 층별에 따른 임대가격은 차이가 별로 없기 때문이다.

지역내 경쟁성을 예측하라.
수요층은 한정되어 있는데 공급이 몰린다면 수요공급의 원칙대로 수익률이 나빠질 것은 기정사실이다. 아무리 좋은 시설도 시간이 흐를수록 감가상각이 이루어지고 새로운 시설에 밀려나는 것이 월세상품의 특징이다. 세력권내에 개발여지가 많이 있다면 막연한 핑크빛 매입은 금물이다.

눈높이를 맞추어라
오피스텔을 세컨드하우스로 구입하려는 사람이 아니라면 임차를 받아 입주할 수요자의 눈높이를 생각해라.. 주임차인을 20~30대로 예측한다면 40~50대 취향의 인테리어를 선호할리는 만무하지 않는가. 내맘에 들기보다 남에 맘에 드는 객관성을 잃지 말아야 한다.

[2004.08]

매수인은 매도인이다
부동산의 대원칙은 고정성이기때문에 물건을 살 때 반드시 되팔 경우를 염두에 둬야 한다.

바람부는 부동산은 피해라
아직 주변여건이 성숙하지 않은 곳을 개발 가능성만 보고 무조건 투자하는 것은 위험부담이 너무 크다.

시각적인 취득은 금물
단순히 눈에 보이는 건물모습만 보지 말고 경매 취득후 용도변경이나 리모델링이 가능한 지를 살펴야 한다.

사용과 수익개념을 정확히 구분하라
실제 사용하느냐 수익을 목적으로 임대하느냐에 따라 투자판단이 달라진다. 내가 거주하고 싶은 집은 남도 거주하고 싶은 집일 수 있지만 임차인의 필요에 따라 선호지역 선호평수 스타일이 다른 법이므로 내 입맛에 맞는 투자대상이 꼭 좋은 것은 아니다.

물방울 이론을 접목해라
투자대상 물건주변에 있는 전철역.학교.재개발여부 등 배후지 입지여건도 충분히 고려해야 한다.

주관적 판단은 피해라
물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다.

경매.공매를 적극 활용해라
경매나 공매를 활용하여 취득 원가를 낮춘다면 수익율이 더욱 높아진다.

경매취득은 속도조절이 가능하다.
경매에 나온 부동산은 감정평가 시점보다 취득시점가격이 중요한 만큼 주변 시세파악에 철저해야 한다

취득이 안전하다
완전히 내 소유를 임대주는 것과 조건에 따라 임차한 부동산을 재임대로 수익을 추구하는 것은 단순히 수익율의 문제가 아니다. 위험부담이 다르므로 내 입장에서 조건변경이 없는 것이 더욱 안정적인 수익원인 법이다.

무리한 투자는 삼가야
투자여력 범위에서 물건을 골라야 한다.

[2001.02]

외국인이 선호하는 지역은 따로 있다.
외국인은 자연발생적으로 국내에 거주하는 것이 아니다. 필요한 목적이 있어 국내에서 거주 하는 것이며, 이는 대부분 직장과 관련된다. 그래서 우선 회사와의 통근거리, 쇼핑 문화생활에 불편이 없어야 한다. 또한 아이들이 다닐 수 있 는 외국인 학교의 통학을 따지며, 외국인들이 많이 거주하는 지역에 거주하기를 원한다. 각기 다른 나라 사람일지라도 외국인이라는 이유만으로 동질감을 느끼는 것이 인지상정이다.

외국인이 선호하는 주택유형이 있다.
외국인은 자기 나라의 거주 습관과 생활관습에 이미 익숙한 사람이 일정기간 거주하러 다른 나라에 왔다고 생각하면 틀림없다. 그래서 잠깐 머무르는 숙박업소나 관광의 묘미를 느낄 수 있는 색다른 체험과는 거리가 멀다. 대체적으로 아파트보다 빌라나 단독주택을 선호한다. 이는 외국에서 아파트보다 타운하우스나 단독형 주택이 중상류층 이상이 거주하는 유형으로 자리잡은데서 쉽게 이유를 찾을 수 있다. 임대사업자라면 유지, 관리나 대중성 높은 중.대형 빌라에 투자하는 것이 유리하다.

내부구조가 외국인 취향에 적합한가.
외국인은 거실 중심 위주의 생활에 익숙해 있다. 그러므로 넓은 거실과 편리한 화장실 이용, 분리된 주방 등이 필요하며, 에어컨, 오븐렌지, 건조기, 세탁기 등의 전자제품과 붙박이장 등이 기본적으로 제공되어 몸만 입주해서 편리하게 생활할 수 있어야 한다.

충분한 주차공간이 확보되어야 한다.
자동차 문화에 익숙해진 생활로 국내 거주시에도 지하철이나 대중교통으로 출퇴근할리는 없다. 더구나 활동력 있는 부부라면 자동차가 2대가 될 수도 있으므로 공동주택이라면 세대당 1.5대 이상의 배분이 있어야 주차장 사용에 융통성이 있는 법이다.

주거환경이 쾌적해야 한다.
외국인 뿐 아니라 국내인도 주거환경이 쾌적한 것을 싫어할 리는 없지만, 국내인이라면 재테크용으로서의 투자성, 직장과의 대중교통성 등 여러 가지 다른 요인에 의해 쾌적성이 조금 뒤진다 해도 큰 불만으로 작용하지 않는 편이다. 하지만 사용료를 내고 장기간 거주하는 외국인이라면 산, 강, 숲 등의 전망이나 소음을 따지는 것이 당연하다. 대중교통은 불편하더라도 이러한 조건이 충족되는 것을 오히려 선호한다.

유지, 관리가 지속적으로 편리해야 한다.
임대기간중에 거주하는데 불편이 따르는 냉난방 문제나 개보수 상황 등이 발생하면 호텔에 묵는 비용을 지불하는 경우가 생길 수도 있다. 배보다 배꼽이 더 크면은 곤란하므로 그에 대비할 수 있는 유지, 관리가 유리한 중대형 빌라 등이 적합하다.

보험가입을 챙겨라.
집에 화재나 강도 등, 비상사태가 일어날 경우 외국인과의 해결이 어려운 분쟁이 발생하면 곤란하다. 외국인과의 분쟁은 항상 국내인에게 불리하다 생각하고 이를 대비한 화재보험 등의 공식적인 대비를 하는 것이 좋다. 소멸성 보험일 경우 소액으로 가입이 가능하므로, 임차인에게 권유해 보고 여의치 않으면 임대인이 가입해 주는 것도 한 방법이다.

계약서 작성은 필히 전문가의 도움을 받아라.
대부분 계약 체결은 영문 계약서로 하는 만큼, 임대인이 불리한 조항을 요구하여 삽입될 수도 있으며, 또한 영문 독해 능력이 있다 하더라도 동일한 문장을 임대인과 임차인 쌍방이 각기 자기 기준 으로 해석하여 만일의 분쟁시 각자 주장을 하는 상황이 발생해서는 안된다. 외국인 부동산 임대를 전문적으로 수행하는 국내 거주인의 도움을 받아 일반적인 관례를 적용하고 , 만일의 경우 책임소재를 도의적으로라도 물을 수 있는 것이 여러모로 유리하다.

계약서 작성시 해지조항을 유의하라.
외국인 임대는 통상적으로 사용료를 지불하는 개념이므로 중간에 사용을 중단하면 선불로 지불한 돈을 환불받을 수 있도록 되어 있다. 계약서 작성시에 최소한 3개월 전에는 통보하여야 효력을 인정한다는 특약조항이라도 삽입하는 것이 만일의 사태에 허둥대지 않는 요령이다.

외국인에게 임대가 가능한가.
외국인이 선호하는 지역이고, 내부구조가 취향에 맞는다 하더라도 외국인에게 무조건 임대가 가능 한 것은 아니다. 제품이 아무리 좋아도 판매할 수 있는 유통 루트가 없으면 팔지 못하는 이치와 같다. 그러므로 경 험이 풍부한 전문 중개업체와 상담하고 충분히 판단한 후에 투자를 결정하여야 한다.

[2004.06]

전셋집 구할 때 등기부등본 확인은 기본.
전세계약을 앞둔 세입자라면 등기부등본상 소유자와 계약서상 집주인이 동일 인물인지를 가장 먼저 체크해야 한다. 또한 가압류, 근저당권, 임차권 설정 등이 있는지도 확인해야 한다. 또한 등기부등본은 계약 직전은 물론이고 중도금, 잔금을 치를 때, 그리고 전입신고시에도 확인하는 것이 좋다. 등기부등본은 대법원사이트(www.scourt.go.k)에서 확인할 수 있다.

대출이 많이 낀 주택은 피하라.
집주인의 상황이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 전세 보증금의 일부나 전부를 못 받을 수 있어 대출이 많은 전셋집은 가급적 피하는 것이 좋다. 그러나 불가피하게 들어가야 하는 상황이라면 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 금액이 아파트는 70%, 다가구ㆍ연립ㆍ단독은 60% 이하면 경매 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있다. 합계액이 넘는다면 전세계약을 안 하는 것이 좋다.

계약서 작성은 부동산중개사무소를 통해 꼼꼼하게 해야.
계약서 작성을 할 때는 신중하면서 철저하게 해야 한다. 왜냐하면 계약서는 보증금을 지켜주는 핵심문서기 때문이다. 계약서를 작성할 때에는 직접하는 것보다 공인중개사를 통해 하는 것이 보다 안전하다. 중개업소는 허가증(개설등록증)에 기재된 허가번호와 대표자성명, 업무보증서의 보증기간 등을 체크해야 한다. 중개업자 등록 여부는 해당 각 구청 시민과에서 확인 할 수 있다.

계약 당사자가 대리인 경우 인감증명서 확인은 필수.
계약은 가급적 주인과 하는게 좋으며, 만약 대리인과 계약을 하게 되는 경우에는 반드시 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약을 해야 한다.

통상 전세계약 기간은 2년으로 하자.
정해진 계약 기간이 없거나 기간을 2년 미만으로 했을 때에는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 계약 만료 시 임대인에게는 보증금을 돌려줄 의무가, 세입자에게는 집을 비워줄 의무가 있다. 임대차 기간 도중 매매 또는 상속에 의해 소유자가 바꿔도 임대차 계약은 승계되므로 계약서를 다시 쓸 필요는 없다. 새로 작성하면 확정일자를 다시 받아야 하며, 그렇게 되면 확정일자일이 새로 작성한 날로 변경되므로 임차인에게 불리할 수 있다.

도배, 하자보수 등 처리 계약서 명기 해야.
도배, 장판, 하자보수책임, 공과금, 관리비 등의 내용을 어떻게 할 것인지 조정하고 향후 문제의 소지를 없애기 위해 구두보다 계약서 상에 특약란에 명기 하는 것이 좋다. 또한 잔금시에는 관리비, 수도, 가스 요금 등 공공요금 등이 연체 되지 않았는지 최종 확인해야 한다. 부득이한 경우 중개수수료도 잔금 처리시 지급하는 것으로 조정하는 것이 좋다.

계약은 가급적 평일을 이용하는 것이 좋다.
부동산은 거래금액이 크기 때문에 반드시 확인해야 하는 사항이 많다. 그러나 대부분의 공공기관이 주말에 문을 열지 않는 경우가 많아 중요한 사실을 놓칠 수 있어 가급적 주말을 피해 계약하는 것이 좋다.

보증금은 전세계약 1년 5% 이내에서 올릴 수 있어.
전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 보증금을 올려 달라고 할 수 있다. 그 이상을 요구하면 임차인은 이를 거부할 수 있으며(임대인과 다소 불편하겠지만 법적으로 가능) 또한 계약 만료일전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 관한 해지통보가 없으면 통상 기존의 임대차계약이 자동연장된 것으로 본다. 이 경우 임대인은 계약의 해지가 불가능하며 임차인은 해지통보를 하면 3개월후 계약은 해지된다.

전세계약의 해지는 만료일 전에 미리 하자.
또한 계약 갱신의 통보는 임대인은 계약기간 만료 1~6개월 전까지 통보해야 하며 임차인은 계약기간 만료 1개월 전까지 통보하면 된다. 이 기간내에 계약내용의 변경이나 해지통보를 하지 않으면 기간만료일의 다음날부터 기존내용대로 자동 연장된다.

계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아라.
전세금액을 보장받기 위해서는 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 좋다. 대항력을 갖추고 있으면 집이 경매로 넘어가더라도 전입신고일보다 빠른 저당, 근저당 등과 같은 담보물권이 없다면 임차인은 보증금을 돌려 받을 수 있다. 대항력은 전입신고와 점유를 통해 취득된다. 전세권설정 등기를 통해서도 보증금을 지킬 수 있다. 그러나 이 경우 집주인의 동의가 필요하고 비용도 만만치 않아 오피스텔과 같이 집주인이 전입신고를 못하게 하는 경우나 계약기간 내에 점유의 지속성을 유지할 수 없는 경우 많이 사용한다.

[2011.06]

'좋은 집 찾기'는 꾸준한 노력과 스피드.
좋은 전·월세집을 찾으려면 최소한 한 달 이상의 시간을 갖고 노력해야 한다. 시세보다 싸거나 임대차 가격 대비 주거환경이 우수한 집은 2~3일 내에 계약이 이뤄지기 때문에 시장에 나왔을 때는 재빨리 잡아야 한다. 매일 부동산중개업소를 방문하거나 전화, 인터넷 등으로 실시간으로 찾는 것도 중요하다.

아파트는 대세가 아니다.
단기간에 오른 전·월세 가격이 부담스럽다면 상대적으로 임대차 비용이 싼 다가구나 다세대, 소형빌라 등도 고려해볼만 하다. 아파트는 보안 등 안전성이 우수해 수요가 많긴 하지만 가격이 비싸고 층간소음 등 단점도 있다.

은행대출은 정부지원을 적극 활용하라.
돈이 충분치 않다면 은행에 전세대출 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋다. 부담할 수 있는 금액이 확정되면 주택을 찾기가 한결 수월하다. 대출을 받을 때는 정부지원 상품의 자격조건을 따져봐야 한다.

집주인 본인확인, 등기부등본 열람하라.
계약 준비단계에선 임대차 주택의 부동산등기부 등본을 확인해야 한다. 실소유자와 계약 당사자의 동일인 여부를 살펴보고 대리인과 계약을 체결할 때는 위임장과 인감 증명서를 요구하는 것이 바람직하다. 등기부등본을 열람해 집주인이 집담보로 은행 대출을 받은 금액을 확인해야 한다. 잔금은 은행 자동이체로 하는 것이 좋고, 도배와 장판 비용 등을 누가 부담할 것인지도 계약서 작성 전에 확정하는 것이 현명하다.

계약후 확정일자, 주민등록 전입준비.
계약서를 작성한 후에는 확정일자를 받고, 전세자금 대출 확인 등 잔금을 치를 준비를 해야 한다. 확정일자를 받으면 주택이 경매로 넘어갔을 때 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다.

최소 2년 거주 가능, 임대차 해지 사유 확인하라.
전입신고를 마친 세입자는 최소 2년 간 집을 사용할 수 있다. 단 임대인과 임차인 모두 계약을 중도 해지할 수 있다. 임차인은 주택 일부가 멸실되거나 기타 사유로 더 이상 거주할 수 없을 때, 집주인이 변경됐을 때 전·월세 계약을 중도해지 할 수 있다. 임대인은 임차인이 월세를 2회 이상 연체하거나 동의 없이 임차권을 양도했을 때, 목적에 맞게 집을 사용하지 않았을 때 해지를 통보할 수 있다.

대출 원리금과 월세 소득공제는 '덤'
정부가 시행 중이 전·월세 관련 소득공제 제도를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 올해부터 소득공제 대상이 총급여액 5000만원 이하로 완화됐고, 단독가구주도 전월세 공제를 받을 수 있다. 전세대출을 받은 무주택가구주는 원리금을 중도 상환하면 상환액의 40%를 소득 공제받을 수 있다. 전세대출 원리금 상환과 월세공제는 연간 최대 300만원까지 공제받을 수 있다.

임대차 1년 6개월 시점엔 '재계약 대비'
전·월세 거주 1년6개월이 지나면 재계약이나 계약종료를 준비해야 한다. 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통보해야 한다. 해당 기간까지 별도 통지가 없다면 기존 계약대로 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된다. 계약을 갱신하면서 보증금을 증액했다면 늘어난 금액에 대해선 확정일자를 다시 받아야 우선변제권을 취득할 수 있다.

집주인이 보증금 돌려주지 않을 땐 '임차권등기명령'
임대차계약이 끝났는 데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 보증금 일부만 못 받아도 신청이 가능하며, 임차권 등기를 하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 집주인에게 임차권 등기명령에 따른 비용을 청구할 수 있으며 임대차 기간 종료 후에라도 보증금을 돌려받는 시점까지 주택에 거주해도 된다.

경매에 넘어간다면 경락기일까지 대항력 유지해야
집이 경매에 넘어갔다면 임차인은 대항력 등에 더 신경 써야 손해 없이 보증금을 돌려받을 수 있다. 우선변제 요건인 주택인도(점유)와 주민등록을 주택 경락(낙찰)기일까지 계속 유지해야 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제 받을 수 있다. 임대차계약기간이 남았더라도 경매법원에 배당을 요구할 수 있다.

[2012.12]