철저한 사전 준비는 필수

시골에 가서 무엇을 하며 어떻게 살 것인가를 먼저 정하는 게 중요하다. 땅이나 집을 사는 것은 선배들의 경험담이나 다양한 정보 등을 통해 구체적인 목표와 계획을 세운 후 실행해도 늦지 않으므로 신중하게 움직여라.

예행 연습 과정을 거쳐라

귀촌, 귀농하기 전에 주말농장 등을 통해 몸으로 체험하는 과정이 반드시 필요하다.
농업학교 등을 통해 영농기술을 습득하거나 가능하면 영농현장에서 일정기간 체험, 실습을 해보는 것도 좋다.

욕심은 금물, 작게 시작하라

텃밭가꾸기든 농사든 크게 시작하기보다는 작게 시작해서 늘려가는 게 좋다. 집짓는 것도 마찬가지. 집이 크면 집에 매여 살게 된다. 처음부터 과도한 욕심, 지나친 투자는 금물이다. 대대로 농사를 지어온 농민도 농업으로 큰 돈을 버는 사람은 드물다.

올인하지 마라

평생 시골에 살겠다거나 시골에 뼈를 묻겠다는 생각으로 시골생활에 모든 것을 `올인´하는 사람일수록 실패할 가능성이 높다. 처음부터 욕심을 낼수록 집과 땅이 커지게 돼 나중에 되돌리기도 어렵다. 덩치가 커지면 나중에 되팔기도 어렵다

불편함을 여유로 받아들여라

전원생활은 꿈이 아니라 현실이다. 그렇게 낭만적이지도 호락호락하지도 않다. 도시에 비해 생활여건이 열악하다. 막연한 동경이나 목가적인 생각으로 시골에 오면 실패하기 쉽다. 시골의 불편함을 여유로 알고 즐길 수 있는 마음자세가 필요하다

이웃과의 관계를 돈독히 하라

시골에 간 도시민들이 마을주민과의 갈등과 불협화음 때문에 다른 곳으로 이사를 가거나 도시로 되돌아가는 경우도 적지않다. 서로 이해하고 화합하며 어울려 사는 열린 마음이 필요하다. 현지주민과 친해지면 배우는 것도, 얻는 것도 많다.

가족과 충분히 협의해라

가족의 동의와 협조 없이는 전원생활이 오래 가지 못한다. 특히 부부간의 의견조율은 기본이다. 부인이 마지못해 남편을 따라 시골에 오면 무료함과 무서움을 견디지 못해 도시로 다시 떠나게 된다.

남의 집을 빌려 살아보는 것도 방법

처음부터 큰 집을 지었다가 적응이 안되거나 사정이 생겨 빈 집으로 놔두는 것보다 시골집을 빌려 살아보는 것도 좋다. 얼마만한 평수가 좋을지, 살면서 겪은 문제점을 나중에 집을 지을 때 반영할 수도 있다.

소득이 되는 소일거리를 찾아라

한가롭게 책을 읽고 경치만 보며 전원생활을 할 수는 없다. 소일거리가 없으면 무료해진다. 건강도 챙기면서 적더라도 생활에 보탬이 되는 일거리가 있어야 적응도 쉽고 마을주민들과도 빨리 융화된다. 도시에서의 경험, 지식, 취미 등이 소일거리로 이어지면 더욱 좋다

도시의 생활기반을 완전히 끊지마라

시골에서 돈을 벌며 살겠다는 생각은 위험하다. 연금이나 임대소득 등 고정적인 소득이 어느 정도 있어야 전원생활도 어려움이 없다. 만약을 위해서라도 할 수만 있다면 도시의 생활기반을 유지하는 것이 좋다.

[2007.05]

절대로 올인은 금물

펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하면 안된다. 펜션은 반드시 여유자금으로 해야 한다. 살고있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하면 절대로 안된다.

'주5일근무제'라는 말에 현혹되지 말라

주5일근무제는 이미 보편화되었다. 공무원들이나 토요일에 꼬박꼬박 출근하지, 웬만한 직장은 '격주토요휴무제'라도 이미 실시하고 있기 때문에 놀러다닐 사람 여한없이 다들 놀러다니고 있다. 지금보다 주5일근무제가 더 폭넓게 확산되어도 주말에 놀러다니는 인구가 특별히 더 늘어나지는 않을 것이다.
게다가 아무리 주5일근무제를 한다고 해도 놀러다닐만한 소득수준이 안되는 사람들이 값비싼 펜션을 이용할 리는 만무하다. 그림의 떡인 셈이다. 거기에다 주5일제를 펜션창업의 기회로 말하는 사람이 많지만 실상 주5일근무제는 펜션운영에 있어서 기회가 아니고 '독'이다. 펜션이라는 것이 주중 가동률이 높아야 순익으로 연결 되는데(토요일과 성수기 매출로는 현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무하는 직장이 늘어나면서 이미 주중에 휴가를 내는 일은 대단히 어려워졌다고들 한다.
예전에는 직장인들이 월차휴가를 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우에는 주중에라도 2~3일씩 휴가를 내고 여행을 떠날 수도 있었으나 최근에는 주중에 놀러다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었다. 주5일근무제를 한다 해도 금요일밤의 펜션 예약율은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만 떨어뜨리는 역효과를 내고 있다.

홍보비를 아끼면 아낄수록 매출액은 점점 줄어든다.

펜션은 홍보가 생명이다. 펜션이 아무리 아름답고 아무리 멋지다 해도 검색엔진에 홈페이지 등록해놓은 것만으로는 그 아름다움을 알릴 수 없다. 친인척이 아무리 많고 지인이 아무리 많아도 펜션의 안정적인 가동률을 유지하기 위해서는 광고비 지출을 감내해야 한다. 특히 요즘 검색 포탈들이 고도의 광고유치 전략을 펼치고 있기 때문에 광고비 안쓰는 펜션은 점점더 일반인에게 노출되기는 어려워지고 있다. 펜션이 아무리 아름다워도 검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고 기다리면 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심하라.

나이드신 분들이 하는 펜션, 백전백패이다.

펜션의 주이용고객은 20대중반~30대중반이다. 다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는 세대들이다. 인터넷에 대해 잘 모르는 나이드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 만다. 펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용 반작용을 해야만 살아남을 수 있으며 젊은이들의 감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이드신 분들, 그거 잘 못한다.
예전처럼 펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이 넘쳐나는 실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들다. 펜션의 수입으로 노후를 안정적으로 보내려고 펜션을 하는 거라면 절대로 하지 말라.
우리나라 현실에서는 펜션이 절대 노후의 안정적인 수입수단이 될 수 없다.

단지형 펜션, 단독형 펜션보다 가동률 훨씬 더 낮다.

단지형 펜션의 수익률은 단독형 펜션의 수익률보다 훨씬 떨어진다.
단지형이므로 다수의 사람을 채용해야 하고, 일부는 2교대제로 배치해야 한다. 월 수입이 얼마든간에 매월 고정적으로 지출되는 인건비 부담이 상당히 높아질 수밖에 없다. 수입은 적은데 고정지출이 많은 경우, 그 결과는 뻔하다.
게다가 단독형 펜션의 경우 펜션 운영자가 모든 것을 직접 하며 이용객들에게도 양질의 서비스를 제공하므로 실제 방문자들의 만족도가 높지만 단지형 펜션의 경우 사무직원들의 매너리즘과 서비스 마인드의 부족으로 실이용자들의 민족도가 낮은 실정이다.

'수익형' 별장, 이거 절대 믿지 말라..

'수익형', 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을 염두에 두어야 한다.
그냥 별장을 하나 구입한다 생각하면 펜션을 직접 짓거나 펜션단지내의 것을 분양받아도 좋지만 '본인 사용시에는 별장, 그 이외 기간에는 수익...' 이거 둘 다를 원한다면 낭패를 본다.
그렇게 주구장창 수익이 보장된다면 왜 펜션 분양업자들이 수익률 보장기간을 2년으로 한정하고 있겠는가? 답은 간단하다. 자신이 없어서이기 때문이다. 펜션 분양업자들이 그나마 2년간 보장해주는 수익률은 분양받는 펜션가격에 이미 비용으로 다 포함되어 있다고 보면 된다.

분양받는 단지형 펜션의 위탁운영사 오래 못간다.

분양한 업체가 펜션 완공후에 관리와 운영을 모두 대행해주고 수익을 나줘준다는 말, 절대로 오래가지 않을 것이라는걸 명심하라. 수지타산이 맞아야 위탁운영을 하는거고, 운영 결과 이익이 나야 펜션주들에게 수익을 분배하는 것이다.
그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는 딱히 방법이 없을 것이다. 관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 온다. 머지않아 수익은 커녕 소유하고 있는 펜션의 관리를 맡아줄 관리주체도 분명하지 않아 골치 아픈 날이 곧 올 수 있다. 콘도는 콘도회사에서 관리라도 해주지만 시골 한 구석에 있는 펜션에 관리의 손길이 끊긴다면...말이 필요없다.

객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 투자이다.

이 경우 건물 한 동 전체를 분양받는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양받는 방식인데 소액투자자들도 참여하기 쉽도록 투자금액이 적은 장점이 있다. 그러나 이런 펜션, 별장이라 하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 것도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어버린다.

펜션 산업에서 정말로 돈 버는 사람들은 땅 소유자와 부동산업자와 건축업자 뿐이다.

빨래방이나 운동화방 체인 사업이 한참 떴을 때 실질적으로 돈을 번 사람은 프랜차이즈 회사 사장과 기계 수입업자 뿐이었다. 실제 운동화방을 해서 돈을 벌었다는 가맹점주를 찾아보기가 쉽지 않을 것이다.
펜션도 마찬가지이다. 시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을 보는 사람들이고, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는 건축업자이다.
좀 더 열거한다면 검색포탈들과(검색포탈들이 펜션 덕분에 매출액이 많이 늘었을 것이다) 지하수 개발자들, 펜션 홈페이지 제작자 등이다. 그럼 가장 큰 손해를 보는 사람은 바로 실제 펜션운영에 나서는 사람들과 고가로 펜션을 분양받는 사람들이다. 이 두 부류의 사람들이 떠안는 손해를 조금전에 말한 그들이 고스란히 이득으로 챙겨가는 것으로 보면 간단하다.

절대로 다니던 직장 그만두고 펜션한다고 뛰어들지 말라..

뛰어들려거든 여유자금으로 하고, 하더라도 직장 조금 더 다녀서 여유로운 경제여건일 때에 시작하라.

[2006.06]